Logement squatté en votre absence ou appartement vide, que faire ?

Le pire des scénarios pour un propriétaire prend vie – vous découvrez soudain que vous avez des squatters dans votre propriété. Vous avez entendu parler des droits des squatteurs et vous vous imaginez des personnes impossibles à expulser et qui vivront pour toujours dans votre propriété sans en avoir l’autorisation.

Mais ne désespérez pas, il est possible d’expulser des squatteurs et de récupérer votre propriété.

 

Définition d’un squatteur :

Si votre locataire décide de ne pas partir quand il devrait – par exemple, à la fin d’une location – il ne squatte pas, il s’agit simplement d’un ancien locataire qui ne veut pas partir.

Pour déloger des locataires comme celui-ci, vous devez utiliser les procédures judiciaires habituelles. Vous pouvez le faire vous-même sans avoir à payer les services d’un avocat. Mais cela peut prendre deux ou trois mois.

Les vrais squatteurs sont des personnes qui n’ont pas le droit d’être dans votre propriété. Peut-être votre locataire les a-t-il laissés entrer (personnes ne figurant pas dans le contrat de location) ou simplement ils sont entrés alors que la propriété était laissée vide, inoccupée et non sécurisée.

Strictement parlant, ces personnes sont des intrus et, en réalité, il n’existe pas de définition légale du « squatteur ».
Mais ils sont généralement considérés comme tels. Et ils peuvent être difficiles à déloger.

 

Squatteur, ce que dit la loi française :

L’article unique de la loi n° 2015-714 du 24 juin 2015 tendant à préciser l’infraction de violation de domicile dite loi « anti-squat » est venue préciser et renforcer la protection de domicile. Elle permet aux propriétaires de logement squatté de demander l’expulsion des squatteurs dans le délai dit de flagrance (le crime ou le délit qui se commet actuellement ou qui vient de se commettre), en dehors de toute décision d’expulsion ordonnée par un tribunal.

Une proposition de loi a été déposée le 5 juin 2014 par la sénatrice Natacha Bouchart, laquelle aboutira, après modifications, à la nouvelle rédaction de l’article 226-4 du code pénal.
Pour ce faire, la victime devra se rendre auprès des services de police ou de gendarmerie pour déposer plainte pour violation de domicile en prouvant qu’il s’agit bien de son domicile (lieu où il vit ordinairement) et autant que possible de la preuve de cette occupation irrégulière (constat d’huissier, témoignages, etc.).

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Texte de l’article 226-4 du code pénal après la loi du 24 juin 2015 :

« L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d’un an d’emprisonnement et de 15.000 euros d’amende.

Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »

Texte de l’article 53 du code de procédure pénale sur les crimes et délits flagrants :

« Est qualifié crime ou délit flagrant le crime ou le délit qui se commet actuellement, ou qui vient de se commettre. Il y a aussi crime ou délit flagrant lorsque, dans un temps très voisin de l’action, la personne soupçonnée est poursuivie par la clameur publique, ou est trouvée en possession d’objets, ou présente des traces ou indices, laissant penser qu’elle a participé au crime ou au délit.

A la suite de la constatation d’un crime ou d’un délit flagrant, l’enquête menée sous le contrôle du procureur de la République dans les conditions prévues par le présent chapitre peut se poursuivre sans discontinuer pendant une durée de huit jours.

Lorsque des investigations nécessaires à la manifestation de la vérité pour un crime ou un délit puni d’une peine supérieure ou égale à cinq ans d’emprisonnement ne peuvent être différées, le procureur de la République peut décider la prolongation, dans les mêmes conditions, de l’enquête pour une durée maximale de huit jours. »

L’action peu connue de l’article 38 de la loi dite DALO :

Ce dispositif est très peu connu et très peu utilisé.

L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable dite loi DALO, lequel résulte à l’origine d’un amendement de la sénatrice Catherine Procaccia, prévoit une procédure d’expulsion accélérée par décision administrative.

En effet, en cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé a la possibilité de demander directement au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après préalablement avoir fait la preuve des formalités suivantes :

  • déposé plainte,
  • fait la preuve que le logement constitue son domicile,
  • fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.

Le dispositif prévoit que lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, l’autorité préfectorale doit procéder à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.

Déloger les squatters sans intervention judiciaire :

Comme nous avons pu le voir, la législation française protège assez bien les propriétaires du squatte. Cependant, la peur ou le manque d’informations peut rendre difficile la mise en œuvre de ces mesures judiciaires.

La bonne nouvelle est vous pouvez utiliser des mesures d’auto-assistance pour récupérer votre propriété.

Le seul problème est que vous devrez entrer d’une manière ou d’une autre dans la propriété, changer les serrures et la sécuriser. Même si vous pouvez légalement faire cela, vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement de manière violente si l’un des squatteurs se trouve à l’intérieur à ce moment-là et s’oppose à vous.

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Bien entendu, la plupart des squatteurs sont coutumiers du fait. Ils auront donc probablement changé les serrures et veilleront à ce que quelqu’un garde la propriété à tout moment. Étant donné que nombre d’entre eux n’auront pas d’emploi, il est peu probable que le fait d’être en permanence dans le logement squatté soit un problème pour eux.

 

Se débarrasser des squatteurs : que se passe-t-il si mon locataire laisse les squatteurs entrer ?

Si votre locataire laisse entrer des squatteurs (et en supposant que vous n’avez pas permis à votre locataire de sous-louer), la situation devient un peu plus compliquée.

Si votre locataire n’a pas dit qu’il partait – même si vous soupçonnez qu’il est parti définitivement et même si quelqu’un d’autre se trouve dans la propriété – il est probablement préférable de jouer la sécurité et de suivre les voies judiciaires habituelles devant le tribunal pour récupérer votre logement.

En d’autres termes, vous procéderiez comme si votre locataire était toujours en possession du logement.

En effet, si vous utilisez des mesures d’auto-assistance et que le locataire revient, vous aurez fait une erreur. En l’absence d’un tribunal ordonnant la possession en votre faveur, vous devrez le laisser entrer, même s’il vous doit le loyer.

Les ordonnances de possession sont en réalité «à l’encontre de tous», c’est-à-dire qu’elles sont valables contre toute personne qui se trouve sur votre propriété, qu’elle soit ou non nommée dans les documents judiciaires.

Et si cela va aussi loin que des huissiers de justice viennent faire exécuter l’ordonnance, tous ceux qui se trouvent dans la propriété doivent partir.

 

Prévenir le squatte de son logement :

Bien entendu, il vaut mieux prévenir que guérir, alors empêchez les squatteurs d’emménager dans votre propriété. Gardez votre propriété en sécurité à tout moment, en particulier entre les locations et avant la fin du transfert de propriété.

Les fenêtres ne doivent pas être laissées ouvertes car, en l’absence de preuve d’entrée par effraction, les squatteurs ne peuvent être traités comme des cambrioleurs.

Pour éviter de louer votre logement à des locataires susceptibles d’abandonner votre propriété, vous devez vous fier à une vérification minutieuse des références, qui devrait inclure une vérification auprès d’anciens propriétaires.

Vous pouvez également prévenir le squatte en changeant les serrures entre chaque location ou quand vous savez que le logement restera vide pour une durée indéterminée.

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