Un logement squatté est le pire des scénarios pour un propriétaire. Sans autorisation, certaines personnes peuvent squatter une propriété vide ou un logement inoccupé. Vous avez entendu parler des droits des squatteurs et vous vous imaginez des personnes impossibles à expulser. Mais ne désespérez pas, il est possible d'expulser des squatteurs et récupérer votre propriété.
Un logement squatté, c'est quoi?
Si votre locataire décide de ne pas partir quand il le devrait (par exemple, à la fin d'une location), alors il ne squatte pas. Il s'agit simplement d'un ancien locataire qui ne veut pas partir.
Pour déloger des locataires comme celui-ci, vous devez utiliser les procédures judiciaires habituelles. Vous pouvez le faire vous-même sans devoir payer un avocat. Mais cela peut prendre deux ou trois mois.
Les vrais squatteurs sont des personnes interdites dans votre propriété. Votre locataire les a peut-être laissé entrer. La propriété était sans doute laissée vide, inoccupée et non sécurisée, et les squatters ont investis les lieux.
En réalité, une définition légale n'existe pas pour le "squatteur". Strictement parlant, ces personnes sont des intrus et sont généralement considérés comme tels. Malgré tout, ils se délogent difficilement.
Logement squatté, que dit la loi?
L’article unique de la loi n° 2015-714 du 24 juin 2015 précise l’infraction de violation de domicile. Dite loi « anti-squat », elle est venue préciser et renforcer la protection du domicile. Les propriétaires de logement squatté peuvent demander l’expulsion des squatteurs dans le délai dit de flagrance (le crime ou le délit qui se commet actuellement ou qui vient de se commettre). Même en dehors de toute décision d’expulsion ordonnée par un tribunal.
Pour ce faire, la victime devra:
- déposer plainte pour violation de domicile auprès des services de police ou la gendarmerie,
- prouver qu’il s’agit bien de votre domicile,
- apporter la preuve de cette occupation irrégulière (constat d’huissier, témoignages, etc.).
Texte de l’article 226-4 du code pénal après la loi du 24 juin 2015
« L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni d’un an d’emprisonnement et de 15.000 euros d’amende.
Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »
Texte de l’article 53 du code de procédure pénale sur les crimes et délits flagrants
« Est qualifié crime ou délit flagrant le crime ou le délit qui se commet actuellement, ou qui vient de se commettre. Il y a aussi crime ou délit flagrant lorsque, dans un temps très voisin de l’action, la personne soupçonnée est poursuivie par la clameur publique, ou est trouvée en possession d’objets, ou présente des traces ou indices, laissant penser qu’elle a participé au crime ou au délit.
A la suite de la constatation d’un crime ou d’un délit flagrant, l’enquête menée sous le contrôle du procureur de la République dans les conditions prévues par le présent chapitre peut se poursuivre sans discontinuer pendant une durée de huit jours.
Lorsque des investigations nécessaires à la manifestation de la vérité pour un crime ou un délit puni d’une peine supérieure ou égale à cinq ans d’emprisonnement ne peuvent être différées, le procureur de la République peut décider la prolongation, dans les mêmes conditions, de l’enquête pour une durée maximale de huit jours.
»
L’action peu connue de l’article 38 de la loi dite DALO
Ce dispositif est très peu connu et très peu utilisé. Cet article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 prévoit une procédure d’expulsion accélérée par décision administrative. Ce droit au logement opposable dite loi DALO résulte à l’origine d’un amendement de la sénatrice Catherine Procaccia.
En effet, en cas d’intrusion et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé a la possibilité de demander directement au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux.
Préalablement, le propriétaire des lieux doit avoir fait la preuve des formalités suivantes:
- déposer plainte,
- que le logement constitue son domicile,
- fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.
Un délai pour quitter les lieux accompagne alors la mise en demeure. En cas de non respect du délai, l’autorité préfectorale doit mettre en œuvre l'évacuation forcée du logement. Sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé par la mise en demeure.
Déloger les squatters sans intervention judiciaire
Comme vu précédemment, la législation française protège assez bien les propriétaires. Cependant, la peur ou le manque d’informations peut rendre difficile la mise en œuvre de mesures judiciaires.
Fort heureusement, les mesures d'auto-assistance pour récupérer votre propriété sont possibles.
Entrer alors dans votre propriété, changer les serrures et la sécuriser reste le seul problème. Même si vous pouvez légalement faire cela, vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement de manière violente si l’un des squatteurs se trouve à l'intérieur à ce moment-là et s’oppose à vous.
Bien entendu, la plupart des squatteurs sont coutumiers du fait. Ils auront donc probablement changé les serrures. Aussi, garder la propriété occupée à tout moment est leur principale préoccupation. Étant donné que nombre d'entre eux n'auront pas d'emploi, être en permanence dans le logement squatté n'est pas un problème pour eux.
Se débarrasser des squatteurs : que se passe-t-il si mon locataire laisse les squatteurs entrer?
Si votre locataire laisse entrer des squatteurs, la situation devient un peu plus compliquée.
Même si votre locataire semble être parti définitivement et qu'un intrus occupe votre propriété, privilégiez la sécurité. Suivez autant que possible les voies judiciaires habituelles devant le tribunal pour récupérer votre logement. En d'autres termes, procédez comme si votre locataire était toujours en possession du logement.
Effectivement, si le locataire revient après des mesures d'auto-assistance, vous aurez fait une erreur. En l'absence d'un tribunal ordonnant la possession en votre faveur, vous devrez le laisser entrer, même s'il vous doit le loyer.
Les ordonnances de possession sont en réalité «à l’encontre de tous». C’est-à-dire qu’elles sont valables contre toute personne qui se trouve sur la propriété. Et ce, qu’elle soit ou non nommée dans les documents judiciaires.
Alors, si des huissiers de justice viennent faire exécuter l'ordonnance, toute personne se trouvant dans la propriété doit partir.
Prévenir le squatte de son logement
Bien entendu, il vaut mieux prévenir que guérir. Empêchez les squatteurs d’emménager votre propriété. Gardez votre propriété en sécurité à tout moment. Surtout entre les locations et avant la fin du transfert de propriété.
Les fenêtres ne doivent pas être laissées ouvertes car en l'absence de preuve d'entrée par effraction, les squatteurs ne peuvent être traités comme des cambrioleurs.
Évitez de louer votre logement à des locataires susceptibles d’abandonner votre propriété en vérifiant avec attention les références d'anciens propriétaires.
Vous pouvez également procéder au changement de serrure pour éviter le squatte entre chaque location. Surtout quand vous savez que le logement restera vide pour une durée indéterminée.
